“Un compañero de piso consiguió un alquiler así hace años, fue progresando poco a poco y me parece una alternativa”. Antonio hace referencia a una fórmula viable en España, aunque poco conocida: la reforma de una vivienda a cambio de un alquiler gratuito durante un tiempo determinado o, en su defecto, una renta mensual más baja. Jorge busca un piso para alquilar “en muy mal estado para poder hacer una reforma integral a cambio de vivir un tiempo sin pagar alquiler, lo que acordemos entre todos”. Es el reclamo que ha colocado en una aplicación publicitaria. El usuario Abdo ha hecho lo propio: “Busco vivienda en Madrid para reformar a cambio de un alquiler bajo. Preguntado con más detalle sobre el alcance de las obras, responde que puede hacer una reforma general. “Tengo la herramienta y el material”.
La presencia de esta forma de intercambio no es mayoritaria en España, aunque se pueden encontrar algunos anuncios de particulares interesados. Buscan aliviar las importantes cargas financieras que supone el alquiler de una vivienda, especialmente en las grandes capitales. Lo más habitual es acordar intervenciones parciales, es decir, pintar, actualizar el baño o cambiar las ventanas. “El alquiler es pactado libremente por las partes, quienes deben establecer si a cambio de las obras se fija un alquiler menor o un período de carencia en el pago”, señala Fátima Galisteo, responsable del despacho Galisteo Abogados.
En el caso de viviendas heredadas que se encuentren muy deterioradas, la fórmula “permite al propietario ahorrarse todo o parte del desembolso económico que requeriría su actualización. Además, la vivienda está reformada y revalorizada”, señalan en el despacho de KLJ Abogados. Esta firma ha asesorado recientemente sobre un alquiler con opción a compra en Madrid. Los inquilinos iban a invertir unos 8.000 euros en un proyecto, por lo que “las partes acordaron que durante los primeros ocho meses no se pagaría el alquiler”.
Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), cree que el mal estado y la antigüedad del parque inmobiliario, junto con la escasez de viviendas, los precios de alquiler y los reducidos ingresos de muchos inquilinos, deberían aumentar interés por esta modalidad de leasing, que también existe en otros países como Francia. Sin embargo, “el desconocimiento de la figura y la ausencia de apoyo, tanto privado como público, que no ayudan a superar la desconfianza que podría generar por su novedad y naturaleza, pueden dificultar su desarrollo y generalización”, afirma Nasarre. . .
La rehabilitación del alquiler no sólo es buena para los propietarios e inquilinos. También es una forma de mejorar el deteriorado parque de viviendas, tanto en el centro de las ciudades como en las zonas rurales. Nasarre es partidario de que los ayuntamientos favorezcan estas actuaciones a través de arquitectos municipales o con la subvención de la adquisición de materiales. “Son mucho menos costosos que promocionar, rehabilitar directamente o adquirir vivienda pública”, sostiene.
El pago con obras está incluido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desde 2013. Hasta entonces esta modalidad estaba regulada, aunque no de forma explícita, por el Código Civil. Así, propietarios e inquilinos tienen los mismos derechos y obligaciones que en el caso de un alquiler convencional. En realidad lo que se firma es un contrato tipo sujeto a la LAU, con la salvedad de que hay que especificar que no se paga con dinero, sino con obras. En este tipo de alquiler es importante dejar todo por escrito y lo más detallado posible. “Siempre recomendamos que en el contrato se incluyan las cuestiones relativas a la obra (presupuesto de ejecución, informe de calidad, obtención de licencias…), así como el plazo durante el cual el inquilino estará exento de pagar todo o parte del importe pactado. alquiler.”, explican en KLJ Abogados. Además, es recomendable determinar cuál será el alquiler (en dinero) a pagar cuando expire el plazo que abarcan las obras. Por ejemplo, detalla Nasarre, “si la reforma abarca tres años y medio, el inquilino puede exigir que se prorrogue el contrato por un año y medio más”. En este caso, el inquilino deberá abonar el pago en dinero. Y, al finalizar el contrato de alquiler, “no podrá pedir en ningún caso una compensación adicional por el coste de las obras”, recuerda el abogado Galisteo. Es imprescindible que la reforma se ajuste a lo acordado, tanto en calidad como en materiales, ya que, de no ser así, puede ser causa de resolución del contrato.
De Gerona a Madrid
En España operan diversas asociaciones sin ánimo de lucro que promueven el alquiler social a través de esta fórmula. La Fundación Sergi lleva dos décadas trabajando con este propósito en Girona. Desde 2008, año de la gran crisis del ladrillo, hasta hace poco más de un año pusieron en marcha un programa para que los ciudadanos con pocos recursos -especialmente los trabajadores de la construcción que perdieron su empleo- pudieran alquilar a coste cero durante un tiempo a cambio de hacer no- Trabajos estructurales en viviendas. Desde abril ponen en marcha el proyecto ReHabitem con el objetivo de reformar viviendas vacías. “Solicitamos un préstamo que se paga a través del alquiler social que paga el inquilino, para que el propietario no reciba nada durante los cinco años del contrato o reciba la mitad. Dependerá del importe de las obras, que no puede superar los 12.000 euros”, afirma Lluís Puigdemont, director de la fundación. Lo que exceda de esa cantidad lo paga el propietario. El objetivo, afirma Puigdemont, es “dar vida a los barrios y evitar ocupaciones”. Es demasiado pronto para evaluar el programa. De momento, la fundación SERGI, con la que colaboran diferentes cooperativas sociales y varios colegios profesionales como agentes inmobiliarios, arquitectos y arquitectos técnicos, ha obtenido dos viviendas en el casco urbano de Girona. “El objetivo del programa es garantizar el derecho a una vivienda digna a las familias que se encuentran en situación de exclusión residencial y que no pueden encontrar un piso de alquiler por las vías convencionales”, señalan en el Colegio de Agentes Inmobiliarios de Girona.
Lo que ofrecen algunas empresas municipales de vivienda es diferente, aunque el objetivo es el mismo: ayudar al propietario a poner en alquiler su vivienda cerrada y deteriorada y ayudar a los inquilinos que no pueden asumir un alquiler de mercado. La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid puso en marcha el año pasado el programa Reviva. El objetivo es recuperar las viviendas vacías que miles de propietarios han caído en desuso y así incrementar la oferta. La forma de hacerlo es que el propietario ceda el usufructo de su vivienda vacía a la EMVS durante un mínimo de cuatro años. En este programa existe la opción de que, si la casa está en mal estado y necesita reformas, la EMVS anticipe el coste de las obras hasta un máximo de 45.000 euros al 0% de interés, anticipo que el propietario devolverá descontándolo de los ingresos que recibirás cada mes. La empresa municipal se encarga de pagar el IVA de las obras, así como el seguro de impagos, la cuota de comunidad y el IBI, además de gestionar el alquiler y mantenimiento del piso. A cambio, el alquiler está entre un 15% y un 20% por debajo del precio del mercado. Desde 2022 se han conseguido 93 viviendas y todas están terminadas: más de la mitad por un importe de hasta 8.000 euros y el 32% han sido reformas integrales.
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